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房地产品牌化专业化的发展方向
[ 编辑:lumin | 时间:2012-05-15 09:39:51 | 浏览:2789次 | 来源:市场导报 | 作者:秦昕 ]

    易居中国董事局主席周忻被称为中国房地产业的“预测帝”,对房地产的发展趋势有着准确的把握和独到的见解。
 

    易居中国董事局主席周忻被称为中国房地产业的“预测帝”,对房地产的发展趋势有着准确的把握和独到的见解。他认为,未来的土地市场将更加透明,靠关系、靠土地赚钱的开发商将逐渐退出,房地产业未来将会向品牌化、专业化方向发展。
 

房地产行业仍需“以价换量”
 

    易居中国董事局主席周忻表示,不少房地产开发商真正感觉到房地产市场的寒冷,真正看空市场, 是在去年11月份,这之前很多土地开发企业还抱有各种幻想。直到行政性保障房建设任务出台,以及为抑制通胀而采取的紧缩性货币政策被一再强调,很多开发商才意识到,这次的危机或许无论从周期上还是强度上,都会不同于以往。
 

    周忻说:“从3月份开始,大家:看到房地产市场的小阳春,尤其太原楼市,很多开发商很兴奋——用价格换了一点儿量,以为房地产市场好了。温总理明确表示‘房地产价格还远远没有回到合理的水平’,说白了,今年的房地产市场就是在低位用价换量,这不仅仅是太原楼市的现状,而是全国的现状。当然,我们的开发商会感觉这个市场越来越好,因为置业者购房的冲动从去年年底到现在,一直在观望,等观望到一定程度,就会慢慢冲动起来。”
 
 

房地产业品牌化、专业化是大方向
 

    在楼市风向论坛,任志强用一个字形容楼市,他说是“雾”,因为大家:部看不清。而周忻说:“我大胆地用一个字:‘光’,一丝曙光的‘光’。”
 

    周忻表示,去年的2月11号是什么时代?开发商日子最好过的是1月份,是房子卖得最舒服的一个月,也是奖金发得最多的一个月。今年的市场虽然难过,在过程当中部会有亮点。开发商的降价。火种是什么?政府对房地产政策的微调,或者是民意上,或明或暗一点点地放松。房地产未来10年依然有强劲的机会,有哪一届政府不需要把经济放到第一位?拉动经济不是一届政府做的事情,然而拉动经济的引擎到底有几个?房地产和城市化进程就是未来这个引擎当中一个非常重要的组成部分。
 

    周忻表示,未来10年,靠土地赚钱的开发商会逐渐退出历史舞台,在未来的房地产行业当中,有一个趋势是不可阻挡的,那就是相信专业、相信品牌,这是一个大的发展方向。
 

网上卖房子,降低销售成本
 

    2011年4月,一条“潘石屹试水网上卖房”的新闻沸沸扬扬,或许是因为老潘向来是地产界的“名嘴”,消息一出,即引发巨大关注。同年11月,潘石屹、任志强联合其他18家开发商,每家公司盒出5套房源,共同发起了国内首个房地产电子商务联盟,号称要将定价权交给购房者。
 

    这次尝试,网络上也有很多质疑之声,认为这只是开发商的宣传策略。“这次网上售房确实宣传意义大于实际意义,实际成交额只有2000万元,但我认为这种宣传很有必要。”潘石屹在自己的博客中承认此举有炒作之意,但周忻表示要将房地产电子商务进行到底。
 

    周忻说:“作为一个房地产流通服务平台,易居中国从今年年初开始就一直琢磨,怎么样变才能够帮助这个市场、这个行业实现新的发展?易居给出的答案就是线上线下结合的“020模式”。

 

    截止2011年底,020模式参与项目883个;成交套数2452套;成交房源原价28.29亿元,实际成交总价22.10亿元;参与网民数14330,这其中就包括山西的几个楼盘。周忻说:“22亿元这个数字在房地产行业绝对不箄个大数目,现在通过一年的实践,可以说房地产电商的020模式是成立的。”
 

    周忻表示,面对这样的市场环境,山西的房地产企业应该在逆势当中求变化,在逆势当中求创新, 在逆势当中打基础,这样才能安全度过房地产的“冬天”。
 

依赖银行贷款的模式需要改革
 

    周忻说:“当时有一家美国的公司跑到中国来,我曾经在北京给他代理了一个楼盘,是个很大的企业叫美国汉斯。我发现这个企业并不那么有钱。他有什么?有品牌,有专业,有人相信他。他自己盒出来的钱是多少? 5%到10%,其他的钱哪里来的?基金给他的,募集来的。后来我们发现这是美国房地产的一个通用模式。”
 

    周忻表示,这其实就是“以售养租”模式到经典美国模式之间的过度模式,就是快速地卖,最后剩下的一部分出租。万科盖了很多住宅,其实也有很多商用,但是他的侧重点是住宅;万达呢?卖了很多住宅,但留下来商用,叫“商用不动产公司”,其实部是以销售为主,万达是以售养租,这个模式已经过去了。
 

    但这个模式在目前环境下的住宅领域中是改不掉的,但商用不动产已经変成直接融资为主。将来的模式会是驭轨,传统住宅的开发是依赖银行的间接融资为主,而商用不动产主要以直接融资为主,这个趋势现在已经非常明确地表现出来了。


    信贷支持在任何一个行业过于集中,都是整个金融系统的潜在风险。在这种情况下,地产基金支持的开发商将有机会再未来胜出。这种全新的融资和投资、平台性的基金,很可能为目前依然依靠银行信贷、项目债权融资为主的房地产业带来一场变革,未来的趋势将是以信贷支持为主的地产业向基金支持的地产业发展。这有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。
 

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